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作者 湾叔来源 粤湾房产（ID：GBAfang）年深圳最火热的区，当属光明。诞生不过两年多的光明，虽然有科学城这样的大规划，但城中村、厂房、荒原仍是光明环境三大元素。没有地铁、没有产业中心、生活配套也不完善，怎么也想象不到，这里是年深圳最火的区！年的光明，是会泡沫破裂，还是会继续辉煌？光明的爆火，靠利好还是供需？很多房产界人士，对光明的火爆感到莫名其妙，很多人都觉得，年光明的火爆，是因为炒作太过，价格虚高所致。未来光明新区，即使建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业一向是雷声大雨点小。福田和南山写字楼空置率都那么高，前海的写字楼还要等着填满，能有多少优质产业和企业留给光明？今天光明的火热，与年大量资金入场买龙岗，是何其相似。年提出的东进战略，投资1.65万亿给龙岗坪山，风头一时无两，价格突破三万，和沙井不相上下，不到两年风头又被西部盖去。现在东部价格5万上下，三年涨幅只有12%，沙井却早已趁着西部的热乎劲，直升到6万，涨幅高达40%！除了像龙岗外国语这样的学位房还能年涨10%左右，大部分地区跟停滞已经没有什么区别。而光明现在看起来就像当年风头正盛的龙岗。现在的光明还属于一片空白，在去年之前，正经的住宅都没多少，楼市依旧以农民房和小产权房为主。现在光明的二手房数量依旧十分有限，参考价值也不大，像刚开盘时大火的龙光玖龙台，价格很高，实际成交量却不多，近一年时间仅卖出了7套。年的光明，正因为一片空白，连片的土地吸引了无数开发商扎向这里，经过宣发炒作，出一座新盘就叫网红盘，直接日光。所以不少人预计，几年之后，等光明的二手房雨后春笋般冒出来，光明就要跟着横盘了。总而言之，光明的火爆还是因为深圳地太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹上去，四万多的价格还好，但年的的五万多已经透支了。光明会走上龙岗的老路吗？因为大多数购房者，在有实力的情况下，与其选择龙岗，更愿意投向通勤便利的宝安光明，毕竟从龙岗到南山，地铁至少一个小时以上，开车则两个小时都不止。所以像宝安楼市那样长久不衰，是源于巨大的刚需人口，且新房又少，造成的紧张的供需关系决定的。宝安的房价是跟着深圳涨的，宝安买不起，才会去选择上车龙岗。上次湾叔也说了，所谓上车的权宜之计，买家往往会因为供需失衡，而吃了大亏。像深圳这种卖方市场，只有需求才是推动上涨的实际动力。深圳西部，购买力强，需求量大，而南山、光明、宝安三个区的二手房挂牌量，不足深圳总数的四分之一，供应是相当少的。而龙岗挂牌量，几乎等于福田、南山和宝安的总和，新房供应量也占到几乎深圳总量的四成。与西部正相反，供应多，需求少，涨得快就怪了。那么，光明会步龙岗后尘吗？我们知道，现在的光明几乎还是一张白纸，但却坐拥两条地铁，作为南山、宝安的后院，深圳西部溢出的购买力，就足够光明消化的了。随着未来地铁13号线开通，再加上6号线，距离南山不到30公里的光明，通勤优势就更加明显了。在城市规划和产业上，光明自己就有科学城规划，高端产业进驻只是时间问题，购买力将得到进一步积累。供应上，目前光明只有余套二手房挂牌，是深圳供应第二少的区，只比大鹏多一点。而且在土地供给上，光明产业用地供给远远多于住宅用地，所以地价也是连年新高。光明价值不容忽视目前看来，光明在产业规划和楼市供需上表现都不错，至于房价能否继续支撑下去，就要看产业规划在光明的落地速度了，毕竟产业见效速度可比楼市慢多了。真想让光明成为深圳的科学城，还需要一段比较漫长的时间，湾叔估计大概需要十年左右。如果光明跟不上步伐，哪怕有再多的利好，也难逃成为南山后院的结果。几年前的龙华都被吹成了宇宙中心，到现在，多少利好加持也难以改变人们对龙华“睡城”的第一印象。虽然目前看光明的规划配套，还难以支撑年飞涨的房价，但政府对于光明的规划还有更长远的打算，并没有打算一味透支科学城的概念。目前，光明的住宅和配套供应在加大，选择让价值一步步兑现，避免科学城的价值被提前榨干。根据光明的规划，未来5年内，光明将新增27个保障房项目、4万套房源，新建、改建、扩建32所中小学，新增学位6万个。一方面，光明供应海量的人才房，为落户光明的人才解决了住房问题，留住高素质人口。另一方面，光明的学位供应也十分充足，光明实验面向全区招生，大大缓解了光明人的上学压力。这样光明就避免了深圳东部那种，一旦有政策利好就提前将行情消耗殆尽，让房价一次涨个够的野蛮模式。有规划利好，对当地无疑是好事，但若不加以节制，滥用概念来炒房，到时候规划还未落地，楼市恐怕就熬不到那一天了。而且深圳现在有规划概念的片区可以说满地都是，深圳湾超总、香蜜湖新金融中心、深圳北站商务中心区、空港新城、大运新城、福田保税区等等，多达十几个。如果每一处都是“利好未到，房价先行”那跟泡沫还有什么区别？不论深圳东部还是西部，一切房价上涨背后的本质原因，都是供需关系决定的。要记住，对房子价值的评估，未来规划可以作为参考，但不要被迷了心智，谁敢保证未来会怎样呢？一位注重未来规划的利好概念，却忽略了本该关心的质量问题和周边配套、交通便利等硬性指标，那才真叫拣了芝麻丢了西瓜。版权及商务合作请加QQ/预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
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